Ese movimiento implicó un encarecimiento cercano al 6% en dólares en apenas un mes, aun cuando la suba en pesos fue del 1% respecto del período anterior. La diferencia se explica por la dinámica cambiaria: cuando el dólar se mantiene estable o retrocede mientras los costos internos siguen subiendo, construir medido en moneda dura se vuelve más caro.

El dato también debe leerse con cautela, porque el índice de costo de construcción no contempla el valor del terreno ni otros componentes centrales de un desarrollo, como impuestos, honorarios profesionales, comercialización y margen empresario. En paralelo, el metro cuadrado vendible de inmuebles usados en CABA se ubicó en US$2219, mientras que la oferta de unidades en pozo promedió los US$3095 por metro cuadrado, una brecha que sigue tensionando la ecuación de nuevos proyectos.

Para quienes analizan invertir, construir o desarrollar, este escenario obliga a evaluar con más precisión los costos reales, la evolución del dólar y la capacidad del mercado para absorber nuevos valores. En plazas activas como Mendoza, entender estas referencias ayuda a proyectar mejor decisiones de obra, compra de materiales y estrategia comercial en el negocio inmobiliario.

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En este nuevo escenario de mayor libertad contractual y más unidades disponibles, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, la discusión ya no gira solo en torno al monto mensual, sino al rendimiento inmobiliario que genera esa propiedad.

📊 La fórmula de 3 pasos para calcular si tu alquiler es justo

Desarrolladores y brokers coinciden en que existe una cuenta simple que permite estimar si el valor está alineado con el mercado:

1. Sumar el alquiler mensual + expensas.
2. Multiplicar el resultado por 12.
3. Dividirlo por el valor real de la propiedad.

Si el número final da 5% anual, el mercado está en equilibrio. Si arroja 3%, el alquiler estaría barato. Si llega al 6% o 8%, podría considerarse caro.

Ejemplo: si una propiedad vale US$120.000, el gasto anual entre alquiler y expensas debería rondar los US$5000 para ubicarse en el promedio histórico del mercado porteño.

🤔 ¿Las expensas deben incluirse en la cuenta?

Aquí aparece el debate técnico. Desde una mirada contable estricta, la expensa es un gasto y no un ingreso del propietario. Por eso, algunos especialistas sostienen que no debería formar parte del cálculo de rentabilidad.

En términos prácticos:

• Si se incluyen expensas, se calcula el costo total de vida del inquilino.
• Si se excluyen, se mide la rentabilidad real del propietario.

Actualmente, la rentabilidad bruta en CABA para unidades usadas ronda entre el 4,5% y el 5%, dependiendo del barrio y del estado del inmueble.

🏙️ El precio real vs. el precio “emocional”

Uno de los principales errores al aplicar esta fórmula es utilizar un valor de publicación inflado. Muchos propietarios tasan su inmueble por encima del valor de mercado por razones subjetivas.

Si el departamento debería venderse en US$250.000 pero se publica en US$315.000, la rentabilidad parecerá artificialmente baja. En estos casos, el problema no es el alquiler, sino el precio de venta mal estimado.

En barrios con alta demanda como Palermo o Recoleta, el mercado puede convalidar rentas del 6% o 7%, especialmente cuando la ubicación ahorra tiempo y costos de mudanza.

💼 El salario manda más que la matemática

Aunque la fórmula del 5% funciona como referencia técnica, el verdadero límite lo impone el bolsillo del inquilino. Con ajustes periódicos por inflación y salarios aún en recomposición, el “techo” de pago lo define la capacidad real de ingreso.

Hoy la sobreoferta le da mayor poder de negociación al inquilino. Si el valor supera el promedio salarial de la zona, la propiedad queda vacía.

🏦 Crédito hipotecario: un nuevo jugador en escena

Con el regreso gradual del crédito hipotecario, muchos inquilinos evalúan dar el salto a la compra. Esto genera competencia directa para el propietario que alquila: si la cuota se acerca al valor del alquiler, el inquilino puede optar por convertirse en dueño.

En este contexto, mantener la rentabilidad en torno al 5% parece ser el nuevo punto de equilibrio entre inversión atractiva y precio competitivo.

📍 ¿Cómo impacta esto fuera de Buenos Aires?

En plazas como Mendoza, donde InmoUP lidera el mercado inmobiliario local, la lógica es similar aunque con valores absolutos distintos. El análisis de rentabilidad también comienza a ser parte de la conversación entre propietarios e inquilinos.

Si estás buscando opciones para comparar valores reales, podés consultar:

• Departamentos en alquiler
• Casas en alquiler
• Departamentos en venta
• Casas en venta

📌 Conclusión: el 5% como referencia, no como regla rígida

La fórmula del 5% no es una ley escrita en piedra, pero funciona como parámetro internacional para medir equilibrio entre precio y rendimiento. Sin embargo, en Argentina el factor decisivo sigue siendo el salario y la dinámica de oferta y demanda.

Si el cálculo supera ampliamente ese umbral, puede ser momento de renegociar. Si está por debajo, probablemente estés frente a una buena oportunidad.

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Según el último relevamiento correspondiente a diciembre de 2025, los alquileres registraron un incremento interanual promedio del 28,08%. Este dato confirma un cambio de tendencia respecto de los picos observados durante 2023 y una evolución más moderada que la verificada a lo largo de 2024, consolidando un escenario de mayor equilibrio para propietarios e inquilinos.

📊 Un relevamiento amplio y homogéneo

El informe se elaboró a partir del análisis de 6.954 ofertas activas de alquiler tradicional en pesos, correspondientes a departamentos usados ubicados en la Ciudad de Buenos Aires. El estudio contempla unidades de 1 a 4 ambientes, sin amoblar, lo que permite mantener criterios homogéneos de comparación.

Sobre esta base empírica, el relevamiento desagrega barrio por barrio la cantidad de unidades disponibles y releva con precisión los valores mínimos, promedios y máximos, tanto por unidad como por metro cuadrado. Este nivel de detalle resulta clave para interpretar la realidad del mercado y detectar diferencias significativas entre zonas.

⏱️ Más de tres años de evolución continua

Uno de los aspectos más destacados del estudio es la incorporación de un cuadro síntesis de evolución temporal por tipología, con datos continuos desde marzo de 2022. Esto permite analizar más de tres años y medio de información procesada bajo un mismo estándar metodológico.

La consistencia del volumen muestral y la continuidad en la recolección, depuración y normalización de los datos consolidan a este informe como una fuente técnica de referencia para la toma de decisiones informadas en el mercado de alquileres porteño.

🔎 ¿Qué implica este nuevo escenario?

La desaceleración de los valores, combinada con un stock estable de propiedades en alquiler, marca el cierre de un año más previsible. Para los inquilinos, esto implica una menor presión en los ajustes, mientras que para los propietarios representa un mercado más ordenado y con reglas de juego claras.

En este contexto, quienes buscan departamentos en alquiler o casas en alquiler cuentan hoy con un escenario más transparente para comparar valores y tomar decisiones. Lo mismo ocurre para inversores que evalúan alternativas en departamentos en venta o casas en venta como resguardo de valor.

✅ Un mercado que busca estabilidad

El cierre de 2025 deja como saldo un mercado de alquileres que comienza a dejar atrás la incertidumbre extrema. Si bien los valores continúan ajustándose, lo hacen a un ritmo más previsible y en línea con la macroeconomía, sentando las bases para un 2026 con mayor estabilidad.

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La combinación de crédito hipotecario, blanqueo de capitales y un dólar estable generó una fuerte absorción de las unidades más económicas. Según estimaciones del sector, hoy quedan menos de 4.000 departamentos por debajo de ese valor, y podrían agotarse antes de fin de 2025.

📉 Un mercado con menos opciones económicas

La reactivación del crédito y el blanqueo de fondos destinados al ladrillo ampliaron la base de compradores, acelerando la demanda de unidades chicas. A diferencia de años anteriores, los listados con precios bajos se reducen semana a semana en los portales inmobiliarios.

El volumen de operaciones acompañó la tendencia: entre enero de 2024 y febrero de 2025 se realizaron más de 63.000 compraventas en CABA. El mercado muestra señales claras de absorción en los segmentos más económicos, con subas de entre 5% y 10% en departamentos de uno y dos ambientes.

🏡 Barrios donde aún quedan oportunidades

Las pocas opciones disponibles se concentran en zonas del sur porteño, como Villa Lugano, Nueva Pompeya, Villa Riachuelo y Parque Avellaneda. En estos barrios, el valor promedio ronda los USD 1.100 por metro cuadrado, aunque la escasez también comienza a notarse.

En cambio, en áreas consolidadas como Recoleta, Palermo o Belgrano, ya es prácticamente imposible encontrar propiedades por debajo de los USD 60.000. Algunas zonas que en 2024 ofrecían más de 100 unidades en ese rango, hoy no llegan a diez.

💸 Factores que impulsan el cambio

• Créditos hipotecarios en expansión: dos de cada diez operaciones se concretan con financiamiento, una tendencia impensada un año atrás.
• Blanqueo de capitales: el sinceramiento fiscal permitió canalizar fondos hacia la compra de propiedades pequeñas.
• Estabilidad del dólar: hasta hace pocas semanas, la menor volatilidad cambiaria impulsó decisiones de compra anticipada.
• Percepción de valor: las unidades económicas se consolidan como un refugio de inversión ante la inflación.

📈 «Quien compra hoy, gana»

Los referentes del sector coinciden: los precios van a seguir en alza. En un contexto de escasez de stock, quienes logren adquirir una propiedad por debajo de los USD 60.000 hoy probablemente vean crecer su valor en los próximos meses.

Estas unidades ofrecen ventajas concretas: son fáciles de alquilar, requieren menos mantenimiento y se cotizan incluso por debajo del costo de reposición. Además, el reciente aumento de los alquileres mejora su rentabilidad potencial.

🏗️ Consecuencias en el mercado

La absorción del stock económico redefine el punto de entrada al mercado. A medida que desaparecen los departamentos de bajo valor, el “piso” de precios se ajusta al alza. Esto impacta tanto en compradores nuevos como en desarrolladores que buscan proyectos de bajo ticket.

En paralelo, el aumento del costo de construcción —que subió más del 69% en dólares durante 2024— presiona aún más el mercado. Los valores de reposición se dispararon, y construir una unidad nueva ya supera ampliamente el costo de las propiedades usadas existentes.

🏘️ Un futuro con menos oportunidades accesibles

De sostenerse esta dinámica, los departamentos por debajo de los USD 60.000 podrían desaparecer por completo de la oferta porteña antes de fin de año. Las zonas que aún mantienen opciones verán un aumento de precios sostenido si la demanda continúa firme.

Para quienes evalúan invertir o mudarse, el mensaje del mercado es claro: el momento de comprar es ahora. Encontrá las mejores oportunidades en departamentos en venta o explorá opciones de casas en venta en Inmoup, el portal donde siempre hay una propiedad esperando por vos.

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