Sin embargo, el mes pasado trajo un cambio de tendencia y por primera vez en más 50 meses, se desaceleró el incremento del ajuste por el que deberán aumentar los acuerdos de alquiler; situación que se repetirá en octubre . De esta manera, en el décimo mes del año , los contratos pactados en octubre de 2022 y 2023 tendrán una suba interanual del 237,9% (al 1° de octubre de 2024), de acuerdo a la última actualización del ICL , alrededor de un 5% menos que quienes debieron actualizar en septiembre (243,16%). En números concretos, , si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $675.801, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.351.601 por mes.

Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria , por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente. Cabe aclarar que los contratos firmados entre el 18 de octubre y el 29 de diciembre de 2023 fueron pactados bajo la modificación de la ley vigente en ese momento bajo el coeficiente Casa Propia . Estos, recién percibirán su segunda actualización a partir del 18 octubre de 2024.

El caso de los contratos firmados luego de la derogación de la ley de alquileres Un análisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogación de la normativa, es decir, después del 29 de diciembre de 2023. En estos casos la situación es otra: se estableció libertad entre las partes a la hora de definir el índice y el lapso del contrato. De todas formas, la mayoría de las negociaciones se cerraron con actualizaciones trimestrales en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC) , que se ajusta directamente por inflación : en este caso, el incremento respecto a mayo será del 12,89%.

Por ejemplo , si se pactó un ajuste trimestral , para un alquiler de $400.000 iniciado en julio de 2024, que debe ajustarse en octubre, el último índice publicado por el Indec es de agosto 2024, el valor a pagar pasaría a ser de $451.562 . “En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más ”, analizó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

Cómo calcular el aumento del contrato con ICL Con una calculadora automática Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad . Para consultar el índice, los pasos son los siguientes: Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período.

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También habrá actualizaciones del 8,96% para los contratos trimestrales, del 12,14% para los cuatrimestrales y del 16,58% para los semestrales. Tomando como ejemplo un alquiler de $500.000 , los nuevos valores serán los siguientes: Actualización trimestral (8,96%) : pasa a $544.800 . Actualización cuatrimestral (12,14%) : asciende a $560.700 .

Actualización semestral (16,58%) : llega a $582.900 . Actualización anual (31,52%) : alcanza los $657.600 . Para Alejandro Braña , experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, estos incrementos corresponden a un esquema que prácticamente quedó atrás.

Detalló: «Los pocos contratos que siguen vigentes bajo la Ley 27.551 (sancionada en junio de 2020) vencerán, como máximo, durante septiembre de este año. Después de ese momento prácticamente dejarán de existir las actualizaciones anuales por ICL». El especialista agregó que el comportamiento del índice también cambió respecto de años anteriores.

Braña señaló: «Hoy el ajuste anual del ICL quedó completamente alineado con la inflación del INDEC. La mayor volatilidad aparece en los ajustes trimestrales y cuatrimestrales, donde las variaciones reflejan con mayor rapidez los movimientos de la economía». Más allá de esos contratos que llegan a su fin, el mercado locativo muestra una realidad diferente a la de hace dos años.

La oferta aumentó de forma considerable y hoy la discusión ya no gira únicamente alrededor del porcentaje de aumento, sino también sobre las condiciones para acceder a una vivienda. La oferta actual de CABA según distintos portales como Zonaprop, Cabaprop, Argenprop o Reporte Inmobiliario, totalizan más de 16.000 departamentos en distintos barrios de la Ciudad. Las nuevas dificultades para alquilar Desde Matko Propiedades & Legales sostienen que el principal obstáculo dejó de ser exclusivamente el valor mensual del alquiler.

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Aunque durante el último semestre la disponibilidad de inmuebles aumentó un 10%, la mejora todavía resulta insuficiente para absorber la cantidad de familias que necesitan alquilar. En las zonas más demandadas, una vivienda tipo ya tiene un valor mínimo de $800.000 mensuales.

📊 Alquileres familiares en San Juan: qué muestran los datos

El principal indicador del mercado es contundente: solo el 40% de quienes buscan una vivienda familiar logra encontrar una propiedad adecuada y completar el alquiler.

Esto significa que seis de cada diez búsquedas quedan sin respuesta, ya sea por falta de unidades disponibles, precios elevados o condiciones que no coinciden con las necesidades de los hogares.

El problema no es reciente. Según el diagnóstico del sector, el déficit habitacional se arrastra desde hace más de dos años y todavía no encuentra una solución estructural.

🏘️ La oferta aumentó, pero todavía no alcanza

Durante el último semestre se registró un incremento del 10% en la cantidad de inmuebles disponibles. La evolución es positiva, pero todavía queda lejos de equilibrar la relación entre oferta y demanda.

Cuando aparece una vivienda en buenas condiciones, con una ubicación buscada y un precio compatible con el mercado, suele concentrar numerosas consultas en poco tiempo.

Las familias pueden comparar casas en alquiler en San Juan y departamentos en alquiler en San Juan para evaluar valores, ubicaciones y características.

💰 Cuánto cuesta alquilar una vivienda familiar

Una vivienda tipo de aproximadamente 90 metros cuadrados cubiertos, con tres dormitorios, baño, cocina y cochera cubierta, tiene un valor mínimo de alquiler de $800.000 mensuales.

La referencia corresponde principalmente a las zonas con mayor demanda, concentradas en Capital, Rivadavia y Santa Lucía.

El valor final puede variar según el estado del inmueble, la ubicación, la antigüedad, la disponibilidad de patio, la cantidad de baños y los servicios incluidos.

⛏️ Cómo influye la minería en el mercado de alquileres

La actividad minera comenzó a sumar presión sobre determinados segmentos del mercado inmobiliario. Las empresas vinculadas con el sector cuentan con una mayor capacidad de pago y buscan viviendas para alojar personal, profesionales y equipos de trabajo.

Esta demanda corporativa puede desplazar a familias que dependen de salarios estatales o privados y que no pueden competir con presupuestos empresariales.

El efecto todavía no alcanza por igual a todo el mercado, pero se percibe especialmente en viviendas amplias, propiedades amobladas y unidades ubicadas en zonas estratégicas.

⚖️ Una competencia desigual por las propiedades disponibles

Los propietarios suelen priorizar propuestas que ofrecen mayor seguridad de pago, contratos corporativos o importes superiores. Por ese motivo, algunas viviendas terminan orientadas hacia empresas mineras en lugar de ingresar al mercado residencial tradicional.

Esta situación genera una competencia desigual y reduce las alternativas para los hogares sanjuaninos, especialmente para quienes necesitan una casa de tres dormitorios.

El desafío consiste en aprovechar el crecimiento económico de la minería sin profundizar el déficit de vivienda ni desplazar a la demanda local.

📍 Capital, Rivadavia y Santa Lucía concentran la demanda

La mayor cantidad de búsquedas se concentra en Capital, Rivadavia y Santa Lucía. Estas zonas ofrecen cercanía con centros comerciales, establecimientos educativos, transporte y servicios.

La demanda elevada también influye en los precios. Las propiedades bien ubicadas y en buen estado suelen alquilarse más rápido que las ubicadas en zonas con menor conectividad.

Sin embargo, ampliar la búsqueda hacia otros departamentos puede permitir encontrar opciones con valores diferentes, siempre que la distancia y los servicios resulten compatibles con las necesidades familiares.

🔍 Qué revisar antes de alquilar una vivienda

La escasez puede generar presión para decidir rápidamente, pero es importante revisar la propiedad y el contrato antes de entregar dinero.

Entre los principales aspectos conviene verificar:

• La identidad del propietario o de la persona autorizada para alquilar.
• La matrícula del corredor inmobiliario interviniente.
• El valor inicial del alquiler.
• La periodicidad y el índice de actualización.
• El plazo contractual.
• El monto del depósito y las garantías exigidas.
• La distribución de impuestos, servicios y reparaciones.
• El estado general del inmueble.

Estas condiciones deben quedar expresadas por escrito para reducir conflictos durante la vigencia del acuerdo.

🚨 Cómo evitar estafas en un mercado con alta demanda

La dificultad para encontrar vivienda puede favorecer avisos falsos y solicitudes de transferencias anticipadas. No se recomienda entregar dinero sin haber visitado el inmueble y verificado la identidad de quien lo ofrece.

También es conveniente desconfiar de precios demasiado bajos, publicaciones sin dirección precisa o personas que se niegan a mostrar documentación.

Para reducir riesgos, los interesados pueden consultar inmobiliarias en San Juan y operar con profesionales matriculados.

📈 Qué necesita el mercado para recuperar el equilibrio

La solución requiere aumentar de manera sostenida la cantidad de viviendas destinadas al alquiler familiar. Un crecimiento del 10% en la oferta representa una mejora, pero no alcanza cuando solo cuatro de cada diez búsquedas consiguen respuesta.

El mercado necesita nuevos desarrollos, incentivos para que los propietarios incorporen viviendas desocupadas y condiciones previsibles para ambas partes.

También será necesario coordinar el crecimiento minero con políticas habitacionales que eviten una mayor presión sobre el stock residencial existente.

🏗️ Más construcción para ampliar el parque habitacional

La construcción de nuevas viviendas es una de las herramientas centrales para reducir el déficit. Sin embargo, los proyectos requieren acceso al crédito, infraestructura, disponibilidad de suelo y reglas estables.

Los nuevos desarrollos deberían contemplar distintas tipologías, incluyendo unidades familiares de tres dormitorios, que actualmente concentran una parte importante de la demanda insatisfecha.

También pueden evaluarse terrenos disponibles mediante la oferta de lotes y terrenos en venta en San Juan, siempre que cuenten con servicios y condiciones urbanísticas adecuadas.

Conclusión

Los alquileres familiares en San Juan muestran un fuerte desequilibrio entre una demanda elevada y una oferta que todavía no alcanza. Solo cuatro de cada diez personas encuentran vivienda, mientras una unidad tipo de 90 metros cuadrados parte de $800.000 mensuales.

La minería agrega presión sobre determinados segmentos y puede reducir aún más las opciones para las familias. Ampliar el parque habitacional, evitar distorsiones de precios y promover contratos equilibrados serán pasos clave para recuperar un mercado más accesible.

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Capital, Rivadavia y Santa Lucía continúan entre los departamentos más buscados, mientras Albardón gana protagonismo por los nuevos accesos y el movimiento asociado con la minería. A la vez, los corredores inmobiliarios advierten sobre posibles estafas en la compra de lotes y recomiendan operar con profesionales matriculados.

📊 Mercado inmobiliario de San Juan: cinco datos importantes

El panorama actual puede resumirse en cinco variables: la recuperación de la oferta de alquileres, los valores locativos, las zonas con mayor demanda, la evolución de los índices de actualización y las oportunidades disponibles en el mercado de compraventa.

También adquiere relevancia la verificación documental de los terrenos. El crecimiento de loteos y urbanizaciones genera nuevas alternativas, pero obliga a comprobar la titularidad, las medidas, las restricciones y la situación registral antes de entregar dinero.

1. Más oferta y nuevas opciones para quienes buscan alquilar

Después de la derogación de la anterior ley de alquileres, el mercado registró un incremento de propiedades disponibles. Este cambio redujo las listas de espera y permitió que los inquilinos pudieran comparar más alternativas antes de tomar una decisión.

Actualmente, un departamento de tres dormitorios ubicado en una zona media de San Juan tiene un alquiler mensual de entre $750.000 y $800.000.

Los valores pueden variar según la ubicación, el estado del inmueble, la disponibilidad de cochera, los servicios y las condiciones pactadas en el contrato. En InmoUP se pueden comparar departamentos en alquiler en San Juan y casas en alquiler en San Juan.

2. Rivadavia lidera la demanda y Albardón crece por la minería

Capital, Santa Lucía y Rivadavia siguen concentrando buena parte de las búsquedas inmobiliarias. Rivadavia se destaca por su oferta comercial, gastronómica y de servicios, factores que incrementan su atractivo residencial.

Albardón aparece como una zona en crecimiento, favorecida por los nuevos accesos y por la actividad minera. Este movimiento todavía no habría generado una saturación general del mercado, aunque sí influye en determinados segmentos.

El impacto se observa especialmente en casas amobladas y propiedades de mayor categoría, demandadas por empresas, profesionales y trabajadores vinculados con proyectos mineros.

3. ICL o IPC: qué índice se utiliza para actualizar alquileres

Aproximadamente el 99% de los contratos de alquiler analizados utiliza el Índice de Contratos de Locación, conocido como ICL. Este indicador combina la evolución de la inflación y de los salarios registrados.

Una de sus ventajas es que permite consultar el valor con anticipación. Según el referente del sector, el monto de la actualización puede conocerse aproximadamente 15 días antes de su aplicación.

El Índice de Precios al Consumidor, o IPC, se basa directamente en la inflación. Por ese motivo, puede generar variaciones diferentes a las del ICL y resultar menos previsible para los ingresos del inquilino.

Qué revisar antes de elegir el índice

Antes de firmar, propietarios e inquilinos deberían definir claramente:

• El índice que se utilizará para actualizar el valor.
• La periodicidad de los aumentos.
• La fecha inicial de cada período.
• La fuente oficial donde se consultará el indicador.
• El mecanismo de cálculo y comunicación del nuevo importe.

Estas condiciones deben quedar escritas en el contrato para reducir diferencias de interpretación durante la relación locativa.

4. Cuánto cuesta comprar una casa en San Juan

El segmento de compraventa se mantiene inestable, aunque presenta movimiento desde comienzos de año. Los valores de las propiedades son considerados históricamente bajos en dólares, lo que puede generar oportunidades para compradores con capital disponible.

Una casa de clase media, con tres dormitorios y aproximadamente 80 m² cubiertos, puede encontrarse entre US$60.000 y US$80.000.

La ubicación, la calidad constructiva, la antigüedad, el estado de conservación y el tamaño del terreno pueden modificar considerablemente el precio final. Los interesados pueden revisar casas en venta en San Juan y departamentos en venta en San Juan.

💳 Cómo funcionan los créditos hipotecarios

Los bancos suelen financiar hasta el 70% del valor de tasación de una propiedad. El comprador debe disponer del porcentaje restante, además de contemplar los gastos relacionados con la escritura, los informes, los impuestos y la operación.

Según el análisis difundido, algunas tasaciones bancarias se ubican por encima del precio de mercado. Esto podría facilitar el acceso al monto necesario, aunque cada solicitud depende de los ingresos del solicitante, su capacidad de pago y las condiciones de la entidad.

Antes de reservar una propiedad mediante un crédito, conviene solicitar una preaprobación y verificar cuánto financiará efectivamente el banco.

5. Alerta por estafas en la compra de lotes

La compra de terrenos requiere una revisión especialmente cuidadosa. Los corredores inmobiliarios advierten sobre operaciones irregulares en algunas zonas de Rawson, entre ellas El Medanito, donde se han reportado problemas vinculados con las medidas de los lotes y la validez de la documentación.

Antes de comprar lotes y terrenos en venta en San Juan, se recomienda verificar que la persona que ofrece el inmueble sea su titular o esté legalmente autorizada para comercializarlo.

Documentación que debe revisarse

• Título de propiedad y datos del titular registral.
• Informe de dominio actualizado.
• Informe de inhibiciones del vendedor.
• Plano de mensura y medidas reales del terreno.
• Nomenclatura catastral.
• Deudas de impuestos, tasas y servicios.
• Zonificación y uso permitido del suelo.
• Disponibilidad efectiva de agua, electricidad y otros servicios.

No debería entregarse una reserva ni firmarse documentación sin comprobar previamente estos puntos.

🛡️ Por qué conviene operar con un corredor matriculado

El asesoramiento de un profesional matriculado permite verificar documentación, analizar valores de mercado y reducir riesgos. También ofrece una instancia institucional a la cual recurrir ante irregularidades en la intermediación.

Antes de contratar a una persona, es recomendable consultar su matrícula en el Colegio Público de Corredores Inmobiliarios. En InmoUP también se pueden buscar inmobiliarias en San Juan y comparar propiedades disponibles.

🔎 Qué oportunidades presenta el mercado actual

El mercado inmobiliario de San Juan ofrece un escenario más amplio para quienes buscan alquilar y oportunidades de negociación para compradores con ahorros o acceso a financiamiento.

La mayor oferta permite comparar ubicaciones y condiciones, mientras que los precios de venta en dólares pueden resultar atractivos para determinados perfiles. Sin embargo, la decisión debe basarse en una evaluación completa del inmueble y no únicamente en el valor publicado.

En los alquileres, la elección del índice de actualización será determinante para la evolución futura del contrato. En la compra de lotes, la prioridad debe ser la seguridad jurídica y la disponibilidad real de servicios.

Conclusión

El mercado sanjuanino muestra más oferta de alquileres, nuevas zonas de demanda y propiedades con valores competitivos en dólares. Rivadavia conserva un fuerte atractivo residencial y Albardón gana presencia por el desarrollo minero.

Para aprovechar estas oportunidades, resulta fundamental revisar contratos, comparar precios y verificar toda la documentación. El acompañamiento de corredores matriculados, escribanos y otros profesionales puede prevenir errores y estafas en operaciones de alto valor.

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La discusión no gira únicamente en torno al ejercicio profesional, sino también sobre cómo proteger a quienes realizan una de las inversiones más importantes de su vida: adquirir o alquilar un inmueble.

⚖️ Qué propone el Gobierno nacional

La iniciativa busca modificar el régimen vigente para que la actividad del corretaje inmobiliario deje de requerir la matriculación obligatoria en los colegios profesionales, permitiendo una mayor libertad para ejercer la actividad.

Los impulsores del proyecto sostienen que la medida apunta a reducir regulaciones y fomentar una mayor competencia dentro del mercado inmobiliario argentino.

🏠 Los corredores inmobiliarios expresan su preocupación

Desde el Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de Córdoba manifestaron su rechazo a la propuesta. Su presidente, Lucas Péndola, afirmó que actualmente las operaciones entre particulares ya pueden realizarse sin la intervención obligatoria de un corredor matriculado, por lo que considera que el mercado inmobiliario ya posee un importante grado de desregulación.

Según explicó, la función de los colegios profesionales no consiste únicamente en representar a los matriculados, sino también en brindar un sistema de control disciplinario que permita sancionar casos de mala praxis y proteger a compradores, vendedores e inquilinos.

🛡️ ¿Por qué preocupa la eliminación de la colegiación?

Los representantes del sector sostienen que eliminar la matriculación obligatoria podría facilitar el ingreso de personas sin capacitación específica ni controles profesionales, incrementando la posibilidad de fraudes en operaciones inmobiliarias.

En ese sentido, remarcan que la confianza constituye uno de los principales activos del mercado y que los colegios profesionales funcionan como organismos donde cualquier ciudadano puede denunciar irregularidades y solicitar la aplicación de sanciones cuando corresponda.

📈 Cómo podría impactar en el mercado inmobiliario

Más allá del debate jurídico, el proyecto genera interrogantes sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario argentino. Un escenario con menor regulación podría reducir costos para algunos operadores, aunque también incrementar la necesidad de que compradores e inquilinos verifiquen cuidadosamente la documentación y la identidad de quienes intervienen en cada operación.

Para quienes buscan casas en venta, departamentos en venta o desean encontrar inmobiliarias en Córdoba, la recomendación continúa siendo operar con profesionales matriculados y verificar siempre la documentación del inmueble antes de firmar cualquier contrato.

🔍 Qué puede pasar a partir de ahora

El proyecto todavía deberá recorrer el trámite legislativo correspondiente y podría sufrir modificaciones durante su tratamiento. Mientras tanto, distintos colegios profesionales del país analizan las alternativas legales disponibles en caso de que la iniciativa avance.

El debate promete convertirse en uno de los temas más relevantes del sector inmobiliario durante 2026, ya que involucra aspectos vinculados con la competencia profesional, la protección del consumidor y la transparencia del mercado.

✅ Conclusión

La eventual desregulación del corretaje inmobiliario abre una discusión que trasciende a los profesionales del sector. El principal desafío será encontrar un equilibrio entre una mayor libertad de mercado y la protección de quienes compran, venden o alquilan una propiedad, garantizando seguridad jurídica y transparencia en cada operación.

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El estudio ubica al rubro de vivienda, servicios vinculados y otros combustibles como el de mayor incremento dentro de la economía, con una suba cercana al 400%. Dentro de esa categoría, además del alza en alquileres, el gas natural registró un aumento del 766%, la energía eléctrica del 370% y el agua del 366%, consolidando una presión cada vez mayor sobre los gastos fijos de los hogares.

La investigación remarca que la desaceleración de la inflación mensual no elimina el impacto acumulado de estos reajustes. Mientras algunos bienes quedaron por debajo del promedio general, los costos de sostener una vivienda crecieron a un ritmo mucho más acelerado, lo que obliga a muchas familias a reorganizar consumos, revisar contratos y resignar margen en su presupuesto mensual.

Para propietarios e inquilinos, este escenario vuelve clave mirar con atención la relación entre valor locativo, ingresos y costos operativos. En plazas como Mendoza, donde la dinámica inmobiliaria también exige decisiones cada vez más estratégicas, contar con información clara sobre precios y tendencias ayuda a anticipar movimientos del mercado y evaluar oportunidades con mayor respaldo.

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La entrada Alquileres en Argentina: subieron 423% y duplicaron a la inflación en dos años se publicó primero en InmoUp.

Tras dos años de crecimiento sostenido en las operaciones, el sector mantiene expectativas moderadamente optimistas. La evolución de las tasas de interés, las decisiones de los bancos y la estabilidad macroeconómica serán determinantes para el ritmo de actividad durante 2026.

📈 Demanda inmobiliaria en Argentina: firme y con margen de crecimiento

Las ventas de inmuebles continúan mostrando solidez, impulsadas por el financiamiento bancario. Si las tasas hipotecarias logran ubicarse por debajo del 8%, el mercado podría acelerar su dinamismo, especialmente en segmentos medios.

Este contexto beneficia principalmente a propiedades con valores inferiores a los USD 150.000, donde se concentra gran parte de la demanda con crédito, tanto en departamentos en venta como en casas en venta.

🏘️ Valores de propiedades usadas y a estrenar en 2026

Durante 2025, los valores de las propiedades usadas se mantuvieron relativamente estables tras las subas de 2024. Sin embargo, un mayor acceso al crédito podría volver a presionar los precios al alza en 2026, especialmente en unidades bien ubicadas y aptas para financiamiento.

En contraste, los inmuebles a estrenar enfrentan mayores desafíos. El aumento sostenido de los costos de construcción redujo su competitividad frente al usado, generando situaciones donde proyectos en obra se ofrecen a valores similares a unidades terminadas.

🏗️ Costos de construcción: el principal límite del mercado

Todo indica que los costos de construcción se mantendrán elevados durante 2026. Con un dólar alineado a la inflación, este nuevo piso de costos continúa afectando la rentabilidad de los desarrollos y desincentivando la construcción de vivienda particular.

Esta situación limita el lanzamiento de proyectos orientados a segmentos medios, mientras que los desarrollos premium continúan dominando la oferta de obra nueva.

🏦 Créditos hipotecarios en Argentina: expectativa para el segundo semestre

Luego de un período de estabilización, la participación del crédito hipotecario en las operaciones comenzó a moderarse hacia fines de 2025 debido a subas de tasas y mayores exigencias de scoring.

No obstante, la tendencia macroeconómica sugiere un posible escenario de tasas más bajas en la segunda mitad de 2026. De concretarse, se fortalecería la actividad en mercados urbanos y regionales, ampliando oportunidades tanto para compradores como para inversores.

💼 Inversores y alquileres: los grandes protagonistas del real estate 2026

El segmento de alquileres se consolida como uno de los más atractivos del mercado. Sin la antigua ley de alquileres y con rentabilidades más previsibles, se espera que los valores acompañen la inflación durante 2026.

Este escenario fortalece la oferta de departamentos en alquiler y casas en alquiler, mientras que sectores como logística y desarrollos vinculados a Vaca Muerta comienzan a captar el interés de inversores locales y externos.

📊 Facturación y nuevos lanzamientos inmobiliarios

Las inmobiliarias continúan beneficiándose del crecimiento en la intermediación del mercado usado, aunque con una mayor competencia por la expansión de franquicias. Para las desarrolladoras, el panorama sigue siendo más ajustado, con obras más lentas y márgenes presionados.

Los nuevos lanzamientos se mantendrán activos en segmentos altos, impulsados por la tradicional confianza del argentino en el ladrillo como refugio de valor.

En este contexto, el real estate en Argentina 2026 seguirá ofreciendo oportunidades selectivas para quienes analicen precios, ubicación y rentabilidad con visión estratégica.

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Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza consideran que esta modificación podría generar un escenario más favorable para la inversión, mejorar la previsibilidad de las operaciones y ampliar la oferta disponible, especialmente en un contexto donde el crédito hipotecario comienza a recuperar protagonismo.

⚖️ Impuesto cedular: qué cambiaría con la reforma

El proyecto enviado al Congreso propone avanzar sobre el esquema impositivo vigente al momento de transferir un inmueble. Hasta julio de 2024 coexistían dos regímenes: el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y el impuesto cedular.

Los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018 tributaban un 1,5% sobre el valor de escritura, mientras que los comprados posteriormente quedaban alcanzados por una alícuota del 15% sobre la ganancia obtenida. Con la derogación del ITI, las propiedades más antiguas quedaron exentas, pero el régimen cedular continuó vigente.

Ahora, la reforma laboral apunta a reducir o eliminar este último tributo, lo que significaría un alivio fiscal importante para quienes venden propiedades y para quienes evalúan reinvertir en el mercado.

📈 Impacto esperado en el mercado mendocino

El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, Silvio Gigli, destacó que las medidas adoptadas desde 2024 ya comenzaron a mostrar efectos positivos. Entre ellas, mencionó la derogación de la ley de alquileres, el impulso al crédito hipotecario, el blanqueo de capitales y la flexibilización del mercado cambiario.

Según el sector, una menor carga impositiva en las operaciones inmobiliarias no solo impulsaría la compraventa, sino que también tendría un efecto directo en la construcción y en el mercado de alquileres. Esto podría traducirse en una mayor oferta de casas en alquiler y departamentos en alquiler.

🏘️ Más oferta, precios más estables

Desde el sector inmobiliario sostienen que una reducción de impuestos permitiría que más propietarios vuelquen sus inmuebles al mercado, generando mayor competencia y precios más equilibrados. En ese contexto, segmentos como casas en venta y departamentos en venta podrían mostrar un crecimiento sostenido durante 2026.

Las expectativas para el próximo año son optimistas: se espera un escenario con créditos hipotecarios más accesibles, tasas más bajas y criterios de scoring menos restrictivos, factores que podrían consolidar la reactivación del mercado inmobiliario mendocino.

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Durante los primeros diez meses del año, el sistema financiero otorgó cerca de 39.000 créditos hipotecarios en todo el país. En San Juan, se registraron 285 altas hipotecarias a personas humanas, una cifra que refleja una reactivación gradual, pero aún condicionada por tasas de interés y requisitos bancarios más exigentes.

📈 Créditos hipotecarios: el motor que volvió a mover al mercado

Desde mediados de 2024, las inmobiliarias sanjuaninas detectaron un crecimiento sostenido en las consultas vinculadas a operaciones con financiamiento. El crédito hipotecario no solo permitió concretar ventas directas, sino que generó un efecto en cadena dentro del mercado.

Quienes venden una propiedad a través de un crédito suelen reinvertir ese capital en otro inmueble, ya sea para mejorar su vivienda o adaptarse a nuevas necesidades. Este comportamiento dinamiza el sector y fortalece segmentos como casas en venta y departamentos en venta.

⚖️ Tasas, scoring y un escenario más exigente

El primer semestre de 2025 mostró niveles positivos de actividad. Sin embargo, luego del calendario electoral, varias entidades financieras ajustaron condiciones. Entre agosto y octubre, se observaron aumentos en tasas de interés y un endurecimiento en los criterios de evaluación crediticia.

En algunos casos, los cambios en el scoring dejaron fuera del sistema a potenciales compradores que anteriormente calificaban. Aun así, la actividad no se detuvo por completo: los créditos hipotecarios suelen demorar entre 60 y 90 días en concretarse, por lo que muchas operaciones actuales responden a reservas realizadas meses atrás.

🏘️ Precios de las propiedades: un piso que empieza a moverse

En cuanto a valores, el mercado inmobiliario sanjuanino se mantiene en un piso de precios, con expectativas de ajuste progresivo. A diferencia de plazas como Buenos Aires o Córdoba, donde ya se registraron subas más marcadas, San Juan muestra una recuperación más lenta.

Actualmente, es posible encontrar viviendas familiares desde los 60.000 dólares, especialmente en zonas como Rawson o Pocito. Las propiedades de mayor categoría, en cambio, superan los 200.000 dólares según ubicación y características.

📍 Zonas más buscadas y demanda sostenida

La demanda se concentra principalmente en Capital, Santa Lucía y Rivadavia, seguidas de cerca por Rawson. Estas áreas mantienen un flujo constante de consultas, tanto para compra como para casas en alquiler y departamentos en alquiler.

Con un mercado expectante y un mayor interés por parte de los compradores, el sector inmobiliario de San Juan aguarda definiciones clave del sistema financiero para consolidar al crédito hipotecario como pilar central de la recuperación.

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La iniciativa, enviada al Congreso y en análisis durante las sesiones extraordinarias, forma parte de un paquete de reformas económicas más amplio orientado a aliviar la carga tributaria y eliminar impuestos considerados de baja eficiencia recaudatoria. Dentro de este esquema, el sector inmobiliario aparece como uno de los principales beneficiados.

📉 Qué cambia para la compraventa de inmuebles

Uno de los puntos centrales del proyecto es la exención total del Impuesto a las Ganancias sobre la venta de propiedades, incluyendo aquellas adquiridas desde 2018 que actualmente tributan bajo el régimen cedular del 15%. De aprobarse la ley, cualquier persona que venda un inmueble no debería tributar por la ganancia obtenida.

Este cambio podría generar un mayor dinamismo en las operaciones de compraventa, incentivando la salida al mercado de propiedades que hoy permanecen fuera de circulación. En este contexto, crece el interés por opciones como casas en venta, departamentos en venta y también locales comerciales y galpones.

🏠 Alquileres sin Ganancias: incentivo a la oferta

Otro eje clave del proyecto es la exención del Impuesto a las Ganancias para los alquileres de viviendas con destino a casa-habitación. Esto implica que los ingresos percibidos por alquiler dejarían de tributar, lo que podría estimular a más propietarios a volcar sus inmuebles al mercado formal 📊.

El efecto esperado es un aumento de la oferta de alquileres, tanto en departamentos como en casas, con potencial impacto en la estabilización o reducción de precios por mayor competencia.

📈 Inversión, construcción y dólares inmovilizados

Desde el sector económico destacan que la medida podría reactivar la inversión inmobiliaria y canalizar ahorros hoy fuera del sistema hacia el ladrillo 🧱. Al eliminar el impuesto tanto en el flujo (alquiler) como en el stock (venta), el inmueble vuelve a posicionarse como un activo atractivo frente a otros instrumentos.

Este escenario también podría beneficiar indirectamente a la industria de la construcción y a los desarrollos urbanos, especialmente si se combina con un mercado hipotecario más activo.

⚠️ Un debate abierto en el Congreso

El proyecto comenzará a debatirse en comisión durante diciembre y su aprobación dependerá del consenso legislativo. Mientras tanto, el mercado sigue con atención cada avance, en un contexto donde ya se percibe un mayor nivel de consultas y operaciones incipientes.

Para quienes siguen de cerca la evolución del sector, estas reformas representan una señal clara de previsibilidad y podrían marcar un punto de inflexión para el real estate argentino en 2026.

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