Expensas ordinarias vs. extraordinarias: Una guía para propietarios e inquilinos

Vivir en un edificio o complejo de departamentos implica comprender a fondo el sistema de expensas. La distinción entre expensas ordinarias y extraordinarias resulta fundamental para propietarios e inquilinos, ya que impacta directamente en la economía doméstica y evita sorpresas desagradables en la administración del hogar.

¿Qué son las expensas ordinarias?

Las expensas ordinarias representan los gastos regulares, predecibles y recurrentes necesarios para el correcto mantenimiento y funcionamiento del edificio o consorcio. Estos costos suelen distribuirse mensualmente entre los propietarios según el porcentaje de participación de cada unidad.

Principales conceptos incluidos en las expensas ordinarias:

• Servicios públicos: Consumo de luz, agua y gas en áreas comunes del edificio
• Limpieza y mantenimiento: Servicio de limpieza de espacios compartidos como pasillos, escaleras, ascensores, jardines y estacionamientos
• Mantenimiento preventivo: Reparaciones regulares de ascensores, bombas de agua, instalaciones eléctricas y sistemas de seguridad
• Personal de conserjería: Salarios del portero, encargado o personal de seguridad del edificio
• Seguros: Pólizas contra incendio, robo, responsabilidad civil y otros riesgos del consorcio
• Administración: Honorarios profesionales del administrador del edificio o consorcio

¿Qué son las expensas extraordinarias?

Las expensas extraordinarias corresponden a gastos no regulares, imprevistos o de gran envergadura que exceden el presupuesto ordinario del edificio. Estas erogaciones requieren aprobación en asamblea de consorcio y su pago puede distribuirse en cuotas según lo acordado entre los copropietarios.

Ejemplos frecuentes de expensas extraordinarias:

• Reparaciones estructurales: Trabajos de gran envergadura en fachadas, techos, cañerías troncales o cimientos del edificio
• Obras de mejora: Instalación de cámaras de seguridad, construcción de amenities, refacción de áreas comunes o modernización de ascensores
• Gastos legales: Honorarios por juicios, mediaciones o tramitaciones legales relacionadas con el consorcio
• Impuestos especiales: Tasas municipales extraordinarias o contribuciones especiales que gravan al edificio

¿Quién debe pagar las expensas ordinarias y extraordinarias?

La legislación vigente en Argentina establece que las expensas ordinarias son responsabilidad de los propietarios de las unidades, calculadas en proporción a su porcentaje de participación en el consorcio. Sin embargo, según el contrato de alquiler, estas pueden trasladarse al inquilino.

En cuanto a las expensas extraordinarias, la situación depende de lo pactado en el contrato de locación. Generalmente, las mejoras estructurales corren por cuenta del propietario, mientras que aquellas que benefician directamente al inquilino pueden compartirse según el acuerdo establecido.

Consejos prácticos para propietarios e inquilinos

Propietarios:

• Elaborá un presupuesto anual que contemple tanto expensas ordinarias como un fondo de reserva para extraordinarias
• Participá activamente en las asambleas de consorcio para aprobar o cuestionar gastos significativos
• Mantené un registro detallado de todas las erogaciones para gestionar adecuadamente tu inversión inmobiliaria
• Considerá estos costos al fijar el precio de alquiler o venta de tu propiedad

Inquilinos:

• Antes de firmar un contrato de alquiler, verificá qué expensas están incluidas y cuáles quedan a tu cargo
• Solicitá el historial de expensas del último año para anticipar variaciones estacionales
• Consultá si existen proyectos de obras extraordinarias en el edificio que puedan generar gastos adicionales
• Conservá todos los comprobantes de pago para evitar reclamos futuros

Conclusión

Comprender la diferencia entre expensas ordinarias y extraordinarias resulta esencial para una gestión financiera exitosa en la vida en consorcio. Esta claridad previene conflictos, permite una planificación económica adecuada y facilita la convivencia armoniosa entre propietarios e inquilinos.

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