Por qué el precio del usado se convirtió en el nuevo problema del mercado inmobiliario

“La gran decepción de estos últimos dos años es el precio de las propiedades usadas y para mí eso determina un poco todos los grandes problemas que está teniendo el sector inmobiliario ”, sentenció el economista Federico González Rouco durante el Foro de la Construcción Converge, que se realizó en la Bolsa de Comercio de Rosario. Las palabras de González Rouco marcaron el pulso del evento, donde economistas y desarrolladores coincidieron en un diagnóstico claro : el sector pudo salir del estancamiento macroeconómico, pero ahora enfrenta el desafío de normalizar sus precios relativos en un escenario de costos en dólares que no planean retroceder. Pero, ¿por qué esto es así?

El economista argumentó que a pesar de los cambios en el contexto político y económico, el mercado mantiene problemas estructurales que impiden un despegue definitivo de la actividad . Es más, “el valor del metro cuadrado usado está atrasado cerca de un 27% ”, afirmó el economista de la consultora Empiria. De acuerdo a sus estimaciones, si se lo compara con variables como el costo de construcción, los salarios en dólares y otras alternativas de inversión, el precio actual quedó rezagado.

Ese descalce, explicó, no es menor, sino que tiene efectos directos sobre el funcionamiento del mercado : desincentiva la venta porque los propietarios no convalidan precios más bajos; hay menos operaciones porque se frena la rotación de propiedades; impacta en el desarrollo, ya que sin precios de salida más altos, los números de los proyectos nuevos no cierran. El resultado es un mercado que parece activo pero que en realidad está estructuralmente trabado . “El precio del usado termina ordenando todo el resto del mercado”, sintetizó.

Mientras tanto, el crédito hipotecario , aunque en fase de recuperación, todavía representa una porción mínima de las operaciones totales del país . El experto remarcó que, a diferencia de otros países donde el financiamiento cubre gran parte de la compra, en la Argentina el comprador con crédito constituye una minoría excepcional . Mientras el usado quedó rezagado —un 27%—, el costo de construcción hizo el recorrido inverso .

Tras la estabilización cambiaria, la economía dejó atrás un período de costos artificialmente bajos en dólares y entró en una etapa de inflación en dólares . Ahí aparece la principal distorsión del sector: costos de construcción en niveles altos y precios del usado que no acompañan a esta suba . Desde la mirada de los desarrolladores, ese fenómeno tiene consecuencias concretas: la brecha impacta de lleno en la rentabilidad .

Muchos desarrollos que se proyectaron con costos sensiblemente más bajos terminaron enfrentando estructuras de costos que subieron entre 40% y 70% en dólares. Es más, Alan Mohadeb, director de la desarrolladora Grupo Portland, explicó que muchos proyectos que se habían planeado con costos cercanos a los US$1100/m² terminaron ejecutándose por encima de los US$1800/m². » Los márgenes se comprimieron al límite y, en muchos casos, directamente desaparecieron», según coincidieron otros desarrolladores.

InmoUP, tenemos lo que buscás.