Adiós a los departamentos por menos de USD 60.000 en CABA: el cambio que redefine el mercado inmobiliario porteño 🏢

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una transformación profunda. Las propiedades de menos de USD 60.000, históricamente consideradas el punto de entrada para pequeños inversores y compradores primerizos, comienzan a desaparecer del mapa porteño.

La combinación de crédito hipotecario, blanqueo de capitales y un dólar estable generó una fuerte absorción de las unidades más económicas. Según estimaciones del sector, hoy quedan menos de 4.000 departamentos por debajo de ese valor, y podrían agotarse antes de fin de 2025.

📉 Un mercado con menos opciones económicas

La reactivación del crédito y el blanqueo de fondos destinados al ladrillo ampliaron la base de compradores, acelerando la demanda de unidades chicas. A diferencia de años anteriores, los listados con precios bajos se reducen semana a semana en los portales inmobiliarios.

El volumen de operaciones acompañó la tendencia: entre enero de 2024 y febrero de 2025 se realizaron más de 63.000 compraventas en CABA. El mercado muestra señales claras de absorción en los segmentos más económicos, con subas de entre 5% y 10% en departamentos de uno y dos ambientes.

🏡 Barrios donde aún quedan oportunidades

Las pocas opciones disponibles se concentran en zonas del sur porteño, como Villa Lugano, Nueva Pompeya, Villa Riachuelo y Parque Avellaneda. En estos barrios, el valor promedio ronda los USD 1.100 por metro cuadrado, aunque la escasez también comienza a notarse.

En cambio, en áreas consolidadas como Recoleta, Palermo o Belgrano, ya es prácticamente imposible encontrar propiedades por debajo de los USD 60.000. Algunas zonas que en 2024 ofrecían más de 100 unidades en ese rango, hoy no llegan a diez.

💸 Factores que impulsan el cambio

• Créditos hipotecarios en expansión: dos de cada diez operaciones se concretan con financiamiento, una tendencia impensada un año atrás.
• Blanqueo de capitales: el sinceramiento fiscal permitió canalizar fondos hacia la compra de propiedades pequeñas.
• Estabilidad del dólar: hasta hace pocas semanas, la menor volatilidad cambiaria impulsó decisiones de compra anticipada.
• Percepción de valor: las unidades económicas se consolidan como un refugio de inversión ante la inflación.

📈 «Quien compra hoy, gana»

Los referentes del sector coinciden: los precios van a seguir en alza. En un contexto de escasez de stock, quienes logren adquirir una propiedad por debajo de los USD 60.000 hoy probablemente vean crecer su valor en los próximos meses.

Estas unidades ofrecen ventajas concretas: son fáciles de alquilar, requieren menos mantenimiento y se cotizan incluso por debajo del costo de reposición. Además, el reciente aumento de los alquileres mejora su rentabilidad potencial.

🏗️ Consecuencias en el mercado

La absorción del stock económico redefine el punto de entrada al mercado. A medida que desaparecen los departamentos de bajo valor, el “piso” de precios se ajusta al alza. Esto impacta tanto en compradores nuevos como en desarrolladores que buscan proyectos de bajo ticket.

En paralelo, el aumento del costo de construcción —que subió más del 69% en dólares durante 2024— presiona aún más el mercado. Los valores de reposición se dispararon, y construir una unidad nueva ya supera ampliamente el costo de las propiedades usadas existentes.

🏘️ Un futuro con menos oportunidades accesibles

De sostenerse esta dinámica, los departamentos por debajo de los USD 60.000 podrían desaparecer por completo de la oferta porteña antes de fin de año. Las zonas que aún mantienen opciones verán un aumento de precios sostenido si la demanda continúa firme.

Para quienes evalúan invertir o mudarse, el mensaje del mercado es claro: el momento de comprar es ahora. Encontrá las mejores oportunidades en departamentos en venta o explorá opciones de casas en venta en Inmoup, el portal donde siempre hay una propiedad esperando por vos.

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