Nueva ley de alquileres en Argentina: ¿Qué es el Índice de Casa Propia?

🏠 Cambios clave de la nueva ley de alquileres

En octubre de 2023, el Congreso reformó la ley de alquileres para atender la volatilidad del mercado. El objetivo fue equilibrar los derechos de inquilinos y propietarios, incentivando la oferta. Los puntos más destacados son:

• Duración de los contratos: se mantiene el plazo mínimo de tres años para viviendas familiares.
• Actualizaciones de precio: el ajuste deja de ser anual y pasa a semestral, utilizando el nuevo Índice Casa Propia, que refleja el menor valor entre el promedio de la variación salarial y la inflación del último año.
• Depósito de garantía: se limita al equivalente a un mes de alquiler, que se devuelve actualizado al finalizar el contrato.
• Moneda de pago: los contratos deben expresarse en pesos, sin atar la renta a otras monedas o índices.
• Incentivos fiscales: los propietarios que declaren sus contratos en AFIP quedan exentos del impuesto a los Bienes Personales por tres años y pueden deducir hasta el 10% de sus ingresos brutos en Ganancias.

Estos cambios buscan aumentar la previsibilidad y la transparencia. La mayor novedad es la sustitución del índice ICL por el Índice Casa Propia.

🧪 ¿Cómo funciona el Índice Casa Propia?

El Índice Casa Propia fue creado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ajustar las cuotas de los créditos Procrear II. Ahora, también rige para las actualizaciones de alquileres celebrados desde la reforma. Su fórmula toma el menor entre:

• El promedio de la variación salarial (CVS) de los últimos 12 meses, con un coeficiente de ponderación de 0,9.
• El promedio de la inflación (CER) del mismo período.

En la práctica, desde su creación en 2021, el índice se ha guiado por la variación salarial porque los sueldos siempre quedaron por debajo de la inflación. Para los inquilinos, esto suele traducirse en aumentos menores que los que surgirían al aplicar el índice ICL o el IPC.

Al tratarse de una variación semestral, el cálculo consiste en multiplicar los seis valores mensuales del índice y luego aplicar ese coeficiente al importe actual del alquiler. Por ejemplo, si tu renta es de $100.000 y el índice acumulado del semestre es 1,34594, la cuota se ajustará a $134.594.

🔍 Consejos para inquilinos y propietarios

• Consultar el índice oficial: los valores del Índice Casa Propia se publican mensualmente en la web del Ministerio (argentina.gob.ar). Antes de firmar o actualizar un contrato, revisá las últimas tablas.
• Acordar condiciones claras: aunque la ley fija el índice y la periodicidad, las partes pueden negociar otros aspectos como el día de pago, las reparaciones y el destino del depósito.
• Analizar la rentabilidad: para propietarios, declarar el contrato y aprovechar las exenciones impositivas puede ser más beneficioso a mediano plazo que la informalidad.
• Planificar tus finanzas: si sos inquilino, proyectá los aumentos semestrales en tu presupuesto. Podés comparar precios de viviendas similares en nuestro portal para anticipar la tendencia.

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La información de este artículo es orientativa y no reemplaza el asesoramiento legal. Para contratos específicos, consultá con un profesional.