📈 Un salto histórico en el costo de construir

El incremento de los costos responde principalmente a dos factores: un alza del 26% en el precio de los materiales y un aumento del 116% en la mano de obra. En conjunto, el costo total de edificación en dólares se duplicó entre octubre de 2023 y diciembre de 2024, acumulando una suba del 120%.

El fenómeno marca un punto de inflexión en el sector: durante años, la brecha cambiaria había permitido construir con dólares más baratos, pero la convergencia entre el tipo de cambio oficial y el informal redujo esa ventaja, encareciendo significativamente el costo real de las obras.

🏗️ Cómo afecta a los desarrolladores

El encarecimiento de los insumos generó una fuerte presión sobre los proyectos en marcha. Algunos desarrolladores optaron por absorber el aumento a costa de rentabilidad, otros renegociaron con inversores y varios ralentizaron o suspendieron obras ante la pérdida de viabilidad económica.

Los nuevos emprendimientos, por su parte, se concentran únicamente en zonas de alta rentabilidad, mientras que en el resto del país se observa una reducción en la cantidad de obras iniciadas.

🏗️ Materiales más caros de los últimos 50 años

El precio de materiales clave —cemento, acero, hierro, aluminio, plásticos y sanitarios— alcanzó niveles récord en cinco décadas. La dificultad para acceder a insumos importados, sumada a la presión inflacionaria interna, elevó los costos a niveles históricos.

El componente laboral también se disparó: los salarios de la construcción subieron 116% en dólares durante 2024, con picos de hasta 19% mensual en diciembre. Este aumento fue necesario para acompañar la inflación, pero terminó encareciendo cualquier presupuesto de obra.

💵 El impacto del tipo de cambio

La evolución del dólar también incidió directamente sobre los costos. Con la apreciación del dólar de mercado y la menor brecha cambiaria, se encarecieron todos los materiales vinculados al valor de la divisa estadounidense.

En enero de 2025, por ejemplo, el dólar informal subió un 6%, pero el costo de construcción bajó un 4,5% debido a una desaceleración temporal en los precios. Este comportamiento refleja la alta sensibilidad del sector frente al tipo de cambio.

🏠 El valor de las propiedades se mantiene estable

Pese al salto en los costos, el valor de las viviendas no acompañó la suba. El mercado inmobiliario aún muestra signos de estancamiento, con cerca de 110.000 propiedades usadas a la venta en la Ciudad de Buenos Aires y unas 60.000 operaciones cerradas durante 2024.

Esto genera una brecha entre costo y precio que afecta la rentabilidad de nuevos proyectos. Muchos desarrolladores evalúan alternativas más económicas, como estructuras modulares o sistemas constructivos mixtos, para reducir el peso de los materiales tradicionales.

🏗️ Perspectivas y desafíos del sector

La actividad de la construcción cayó un 18% anual durante 2024, afectada por el encarecimiento de los insumos y la paralización parcial de la obra pública. El déficit habitacional continúa siendo uno de los grandes desafíos, mientras las soluciones para acceder a la vivienda se vuelven más costosas.

Si bien algunos analistas consideran que la apertura de importaciones podría aliviar los costos a mediano plazo, la recuperación dependerá de la estabilidad macroeconómica y de la evolución del dólar. Los desarrolladores, en tanto, priorizan barrios con alta demanda y rápida colocación en el mercado.

🏡 Construir o invertir: un dilema actual

En este escenario, quienes buscan invertir en el sector deben evaluar con cuidado el equilibrio entre costo y rentabilidad. Para quienes prefieren evitar los riesgos de la obra, una alternativa es invertir en propiedades ya terminadas o en oportunidades de casas en venta y departamentos en venta, donde los valores aún no reflejan completamente el salto de los costos.

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En el contexto económico actual, los proyectos en pozo se presentan como una alternativa atractiva y estratégica para quienes buscan invertir en bienes raíces. Esta modalidad permite a los inversores participar desde las primeras etapas del desarrollo, accediendo a precios más bajos y maximizando el potencial de rentabilidad a medida que la obra avanza.

En esta nota te contamos qué son los proyectos en pozo, cuáles son sus beneficios y qué factores deberías evaluar antes de invertir en uno dentro de Argentina.

🏢 ¿Qué son los proyectos en pozo?

Un proyecto en pozo es aquel que se encuentra en etapa inicial —ya sea de planificación o construcción— y aún no está finalizado. Los inversores adquieren unidades en desarrollo, financiando parcialmente la obra, lo que permite acceder a precios inferiores al valor final del inmueble una vez concluido.

Esta modalidad es cada vez más popular en Argentina, especialmente en contextos inflacionarios, ya que permite capitalizarse en moneda dura mientras se acompaña el proceso de valorización de la propiedad.

💰 Beneficios de invertir en proyectos en pozo en Argentina

1️⃣ Potencial de rendimientos sólidos

Al ingresar en etapas tempranas del desarrollo, el valor inicial de la inversión suele ser menor. A medida que el proyecto avanza, el precio del metro cuadrado se incrementa, generando una plusvalía significativa para los primeros inversores. En un mercado volátil, esta estrategia ofrece márgenes de ganancia atractivos y predecibles.

2️⃣ Protección contra la inflación

En un país como Argentina, donde la inflación erosiona el poder adquisitivo, los proyectos en pozo funcionan como un refugio de valor. El inmueble mantiene —e incluso supera— su valor real con el tiempo, convirtiéndose en una inversión sólida frente a la volatilidad monetaria.

3️⃣ Flexibilidad financiera y planes de pago

Una de las mayores ventajas de esta modalidad es la posibilidad de financiar el pago en cuotas. Los desarrolladores suelen ofrecer planes escalonados, adaptables a las condiciones económicas del país. Además, quienes invierten temprano pueden acceder a precios preferenciales y asegurar unidades en ubicaciones estratégicas.

💡 Leé también: Qué es un fideicomiso inmobiliario y cómo invertir de forma segura en Argentina.

📋 Recomendaciones para invertir en proyectos en pozo

🔍 1. Investigá al desarrollador

Antes de invertir, es clave analizar la trayectoria del desarrollador: su experiencia, obras anteriores y cumplimiento legal. Un historial sólido brinda mayor confianza y minimiza los riesgos.

⚖️ 2. Verificá el cumplimiento de normativas

Confirmá que el proyecto esté debidamente aprobado por las autoridades locales y cumpla con los parámetros F.O.S (Factor de Ocupación del Suelo) y F.O.T (Factor de Ocupación Total). Consultar con un asesor legal o escribano es recomendable antes de firmar cualquier contrato.

📍 3. Evaluá la ubicación

La localización es un factor determinante del éxito de la inversión. Elegí zonas con potencial de crecimiento, buena accesibilidad y servicios cercanos. A menudo, las áreas en expansión ofrecen mejores oportunidades que los centros urbanos consolidados.

📚 También te puede interesar: Cómo detectar zonas o barrios donde invertir.

🏡 Conclusión: invertir hoy para capitalizar mañana

Los proyectos en pozo se consolidan como una herramienta eficaz para quienes buscan invertir con visión a futuro. Su combinación de rentabilidad, protección frente a la inflación y flexibilidad de pago los convierte en una opción ideal dentro del mercado inmobiliario argentino.

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Descargo de responsabilidad: Este artículo tiene fines informativos y de divulgación general. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni recomendación de inversión. InmoUP y sus colaboradores no son agentes inmobiliarios, asesores financieros ni representantes de entidades bancarias. Se recomienda verificar siempre la información con fuentes oficiales y profesionales matriculados antes de tomar decisiones comerciales o contractuales.

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El mercado inmobiliario argentino se ve directamente impactado por la inflación, que incrementa los costos de construcción, modifica los contratos de alquiler y redefine las inversiones en bienes raíces. Comprender este vínculo es clave tanto para propietarios, inmobiliarias e inversores.

📈 Inflación = subida de precios en construcción e inmuebles

Cuando la inflación se acelera, los costos de producción de viviendas, locales y galpones crecen: materiales, mano de obra y logística se encarecen. En Argentina, el precio real de los departamentos cayó un 24 % anual en el segundo trimestre de 2025 ajustado por inflación.

💡 ¿Qué pasa con los alquileres?

En contratos de alquiler, la inflación obliga a incluir ajustes periódicos, lo cual puede generar incertidumbre para inquilinos y propietarios. El sector de alquileres debe adaptar tarifas o incluir cláusulas que reflejen el alza de precios.

🔍 Inversión inmobiliaria: ¿refugio contra la inflación?

En Argentina, la vivienda sigue siendo percibida como una cobertura frente a la pérdida de valor del dinero. Muchas familias viven esta cultura de ahorro en ladrillo. El mercado inmobiliario argentino mantiene su atractivo pese a la inflación persistente.

⚠️ Riesgos y aspectos a vigilar

• El precio nominal puede subir, pero —ajustado por inflación— puede caer.
• La falta de créditos hipotecarios accesibles reduce la demanda de compra.
• La inflación elevada aumenta costos de mantenimiento y puede erosionar rentabilidades en alquileres.

🔑 Recomendaciones para moverse con estrategia

• Considerá diversificar tu inversión inmobiliaria hacia zonas con potencial de crecimiento.
• Evaluá antes los planes de pago: en contextos inflacionarios es clave que la estructura financiera sea flexible.
• Analizá si optar por alquiler o venta, teniendo en cuenta la inflación y los ajustes que se requieren.

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