Como caso de referencia, un prestamo equivalente a u$s40.000 para construccion puede iniciar con una cuota cercana a $390.000 mensuales a 30 anos, bajo una tasa de 6,7% TNA. La cifra es orientativa: el credito no se entrega ni se cancela en dolares, sino en pesos ajustados por UVA, por lo que la cuota varia con la evolucion de esa unidad.

Cuanto representa un prestamo de u$s40.000

Con un dolar cercano a $1.520, u$s40.000 equivalen a unos $60,8 millones. En una linea UVA, ese monto se transforma a la unidad correspondiente y se paga en pesos. Por eso, la cuota inicial de alrededor de $390.000 sirve para dimensionar la operacion, pero no debe interpretarse como una cuota fija durante todo el plazo.

La linea +Hogares del Banco Nacion contempla construccion de vivienda unica y de ocupacion permanente sobre terreno propio, ademas de opciones para ampliacion, refaccion o terminacion. Para viviendas cuyo valor terminado no supere las 210.000 UVAs, la tasa vigente informada es de 6,7% TNA fija para quienes cumplen las condiciones previstas. En otros destinos, la tasa puede llegar al 12%.

El presupuesto de obra define el monto final

Uno de los puntos centrales es que el banco puede financiar hasta el menor valor entre el 90% de la vivienda terminada y el 90% del presupuesto de obra, siempre dentro de los topes establecidos en UVAs. Si un proyecto tiene un presupuesto equivalente a u$s45.000, eso no implica automaticamente que el solicitante recibira u$s40.000: la entidad debe revisar la documentacion, la valuacion y la capacidad de pago.

Esta diferencia obliga a contar con fondos propios para completar la parte no financiada y para cubrir eventuales desvios del presupuesto inicial. En construccion, un calculo demasiado ajustado puede transformarse rapidamente en un problema si suben materiales, mano de obra o aparecen trabajos adicionales durante la ejecucion.

Como se desembolsa el credito

Para construccion, el dinero no llega necesariamente en una sola etapa. El esquema del Banco Nacion contempla un primer desembolso del 30% del monto a financiar, un segundo desembolso del 50% cuando se verifica al menos el 80% del avance previsto para la primera etapa, y un 20% restante cuando se alcanza el avance requerido para la segunda instancia.

El plazo de obra puede ser de hasta 18 meses, mientras que en la Patagonia puede extenderse a 24 meses. El credito, en cambio, puede pactarse hasta 30 anos. Esa diferencia entre el plazo para construir y el plazo para pagar obliga a ordenar el cronograma de obra, porque cada etapa debe estar alineada con la disponibilidad de fondos.

Ampliar o refaccionar: otras condiciones

Las opciones para ampliacion, refaccion o terminacion tienen reglas distintas. En esos casos, el plazo de obra puede ser de hasta 12 meses, con un unico desembolso, y el prestamo puede pactarse a 5, 10 o 15 anos. Para ciertos proyectos, el banco tambien exige un grado de avance superior al 60%.

Hoy una vivienda nueva puede superar los u$s1.500 por metro cuadrado, mientras que una ampliacion o refaccion puede ubicarse por encima de los u$s600 por metro cuadrado. Por eso, antes de pedir financiamiento conviene definir con precision si la obra sera una construccion desde cero, una ampliacion, una remodelacion parcial o una terminacion de obra.

En todos los casos, el presupuesto deberia incluir materiales, mano de obra, instalaciones, terminaciones, honorarios, impuestos y un margen para imprevistos. Para quienes evaluan alternativas de compra, construccion o ampliacion, InmoUP permite comparar propiedades disponibles y tomar mejores decisiones dentro del mercado inmobiliario.

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El dato surge del seguimiento de costos que realiza la Asociacion de Pymes de la Construccion de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO), una referencia utilizada por constructoras, desarrolladores y estudios de arquitectura. Aunque el valor por metro cuadrado suele ser el primer numero que mira una familia, el presupuesto real depende de variables como la ubicacion del lote, el tipo de terminaciones, la complejidad del diseno y los trabajos complementarios.

Que gastos hay que sumar al costo de obra

Para una vivienda estandar de 100 m2, el costo directo de construccion es apenas el punto de partida. A ese monto se le agregan honorarios de proyecto y direccion de obra, que suelen representar entre el 7% y el 10% del valor de la construccion. En este caso, eso implica calcular al menos $15.750.000 adicionales.

Tambien deben contemplarse planos municipales, derechos de construccion y aprobaciones, con valores que pueden superar los $800.000 segun cada jurisdiccion. A eso se suman tareas como movimiento de suelo, platea o fundaciones especiales, que pueden ubicarse entre $11 millones y $13 millones, dependiendo del terreno y del calculo estructural.

Los costos finales suelen crecer con cercos, veredas, parquizacion y conexiones de servicios, que pueden partir desde $3.000.000. Si el proyecto incluye una pileta de hormigon de 8 por 4 metros, el presupuesto adicional puede moverse entre u$s8.000 y u$s12.000. El terreno, por su parte, queda fuera del costo de construccion: en Gran Buenos Aires un lote en barrio abierto puede superar los u$s15.000, mientras que en barrios privados parte desde valores cercanos a u$s25.000.

Por que construir sigue caro

Durante junio, la mano de obra fue el componente que mas presiono sobre el indice, con una suba del 7,65%. Aun asi, APYMECO marco que el costo de construccion viene avanzando por debajo de la inflacion: acumulo 13,05% en el ano frente a un IPC de 16,8%, y en la comparacion interanual subio 25,69% contra una inflacion de 33,5%.

El costo medido en dolares tambien volvio a quedar por encima de los u$s1.500 por metro cuadrado. La expectativa del sector es que pueda seguir aumentando durante el segundo semestre, aunque a un ritmo mas moderado si se sostienen la estabilidad cambiaria, la menor demanda de materiales y la apertura de importaciones.

El desafio no es solo el precio

El problema de fondo para la construccion ya no pasa solamente por el valor del metro cuadrado. El credito hipotecario representa cerca del 1% del PBI argentino, muy por debajo del 10% que alcanza en otros paises de la region. Esa baja profundidad financiera limita la capacidad de muchas familias para transformar ahorro en vivienda.

Tambien pesa la paralizacion de la obra publica, la perdida de poder adquisitivo y la menor rentabilidad de empresas que podrian invertir en nuevos desarrollos. Para quienes buscan proyectar una vivienda, la clave pasa por armar un presupuesto detallado desde el inicio, definir bien el diseno y evitar cambios durante la obra, porque cada modificacion puede encarecer materiales, tiempos y mano de obra.

En ese escenario, portales como InmoUP ayudan a comparar oportunidades del mercado y evaluar si conviene construir, comprar una vivienda terminada o buscar terrenos disponibles antes de tomar una decision de largo plazo.

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