Claves para entender al nuevo mercado inmobiliario: los precios no despegan y comprar para alquilar puede ser un buen negocio

Si hay un sector que está en constante transformación ese es el inmobiliario . Es más , en un mercado que todavía intenta recalibrar el precio de la compraventa con valores que prácticamente no se mueven y en donde los desarrolladores se encuentran en números rojos de rentabilidad por los altos costos de construcción, hay una variable que juega otro partido: el alquiler . En este escenario, los precios de los alquileres publicados en los sitios inmobiliarios continúan en aumento y en lo que va del año la suba ya supera a la inflación .

El resultado es claro: la ecuación vuelve a cerrar para el inversor y posiciona al alquiler como el principal motor del real estate en la ciudad de Buenos Aires. De acuerdo al último informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, en abril el retorno bruto anual alcanzó el 5,83% , el nivel más alto desde 2012. Hoy se necesitan 17,2 años para recuperar la inversión inicial , un 10,3% menos que hace un año atrás.

Es decir: la renta volvió a ser negocio . Detrás de esto hay una combinación de factores. Por un lado, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2460/m² , subió un 0,4% en lo que va de 2026 y un 2,2% interanual .

Por otro lado, los alquileres muestran otra velocidad: un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, por encima de la inflación y del índice de Contratos de Locación (ICL). La consecuencia es directa: mejora la relación alquiler/precio. Con estos datos, el mercado reacciona y la oferta acompaña .

En el cuarto mes del año, los avisos de alquiler crecieron 11,1% interanual y ya triplican el piso histórico de 2023 . Esta situación no es casual: con mejores números, alquilar vuelve a ser una estrategia viable, sobre todo frente a la opción de vender en un contexto de precios todavía planchados y con un crédito hipotecario que no termina de explotar para que ayude a la revitalización de la compraventa . Más allá de los valores planchados , la compraventa mostró pequeñas señales de crecimiento , aunque todavía no logra desplazar al alquiler como protagonista.

En marzo se registraron 5.590 escrituras , un 17,8% más que el año pasado y un salto del 56,7% respecto de febrero (3.567 escrituras), de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño. El dato, en apariencia positivo, tiene matices. El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque todavía lejos de los niveles de 2018 , en pleno boom de créditos UVA.

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