Alquiler caro o barato: la fórmula del 5% para saber si pagás un precio justo 🏠
En un mercado con sobreoferta, la fórmula del 5% permite calcular si tu alquiler es caro o barato. Cómo hacer la cuenta y qué tener en cuenta en 2026.
¿El alquiler que pagás es caro o barato? En un mercado inmobiliario argentino con oferta récord tras la derogación de la Ley de Alquileres, cada vez más inquilinos y propietarios miran un indicador clave: la rentabilidad anual del 5%. Esta referencia funciona como brújula para saber si el precio está en equilibrio, por debajo o por encima del promedio.
En este nuevo escenario de mayor libertad contractual y más unidades disponibles, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires, la discusión ya no gira solo en torno al monto mensual, sino al rendimiento inmobiliario que genera esa propiedad.
📊 La fórmula de 3 pasos para calcular si tu alquiler es justo
Desarrolladores y brokers coinciden en que existe una cuenta simple que permite estimar si el valor está alineado con el mercado:
- Sumar el alquiler mensual + expensas.
- Multiplicar el resultado por 12.
- Dividirlo por el valor real de la propiedad.
Si el número final da 5% anual, el mercado está en equilibrio. Si arroja 3%, el alquiler estaría barato. Si llega al 6% o 8%, podría considerarse caro.
Ejemplo: si una propiedad vale US$120.000, el gasto anual entre alquiler y expensas debería rondar los US$5000 para ubicarse en el promedio histórico del mercado porteño.
🤔 ¿Las expensas deben incluirse en la cuenta?
Aquí aparece el debate técnico. Desde una mirada contable estricta, la expensa es un gasto y no un ingreso del propietario. Por eso, algunos especialistas sostienen que no debería formar parte del cálculo de rentabilidad.
En términos prácticos:
- Si se incluyen expensas, se calcula el costo total de vida del inquilino.
- Si se excluyen, se mide la rentabilidad real del propietario.
Actualmente, la rentabilidad bruta en CABA para unidades usadas ronda entre el 4,5% y el 5%, dependiendo del barrio y del estado del inmueble.
🏙️ El precio real vs. el precio “emocional”
Uno de los principales errores al aplicar esta fórmula es utilizar un valor de publicación inflado. Muchos propietarios tasan su inmueble por encima del valor de mercado por razones subjetivas.
Si el departamento debería venderse en US$250.000 pero se publica en US$315.000, la rentabilidad parecerá artificialmente baja. En estos casos, el problema no es el alquiler, sino el precio de venta mal estimado.
En barrios con alta demanda como Palermo o Recoleta, el mercado puede convalidar rentas del 6% o 7%, especialmente cuando la ubicación ahorra tiempo y costos de mudanza.
💼 El salario manda más que la matemática
Aunque la fórmula del 5% funciona como referencia técnica, el verdadero límite lo impone el bolsillo del inquilino. Con ajustes periódicos por inflación y salarios aún en recomposición, el “techo” de pago lo define la capacidad real de ingreso.
Hoy la sobreoferta le da mayor poder de negociación al inquilino. Si el valor supera el promedio salarial de la zona, la propiedad queda vacía.
🏦 Crédito hipotecario: un nuevo jugador en escena
Con el regreso gradual del crédito hipotecario, muchos inquilinos evalúan dar el salto a la compra. Esto genera competencia directa para el propietario que alquila: si la cuota se acerca al valor del alquiler, el inquilino puede optar por convertirse en dueño.
En este contexto, mantener la rentabilidad en torno al 5% parece ser el nuevo punto de equilibrio entre inversión atractiva y precio competitivo.
📍 ¿Cómo impacta esto fuera de Buenos Aires?
En plazas como Mendoza, donde InmoUP lidera el mercado inmobiliario local, la lógica es similar aunque con valores absolutos distintos. El análisis de rentabilidad también comienza a ser parte de la conversación entre propietarios e inquilinos.
Si estás buscando opciones para comparar valores reales, podés consultar:
📌 Conclusión: el 5% como referencia, no como regla rígida
La fórmula del 5% no es una ley escrita en piedra, pero funciona como parámetro internacional para medir equilibrio entre precio y rendimiento. Sin embargo, en Argentina el factor decisivo sigue siendo el salario y la dinámica de oferta y demanda.
Si el cálculo supera ampliamente ese umbral, puede ser momento de renegociar. Si está por debajo, probablemente estés frente a una buena oportunidad.
InmoUP, tenemos lo que buscás.
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